Una figura creada en Estados Unidos les ha permitido a ciertos agentes del mercado inmobiliario mantener la dinámica del crecimiento en medio de un relativo bajón en la capacidad de compra.
La figura de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, desarrollada en los mercados estadounidense y europeo, se ha venido convirtiendo en la alternativa de especulación con la propiedad raíz en Medellín porque le permitió a las entidades financieras participar en el mercado de los bienes raíces.
Los REITs (Real Estate Investment Trusts, su definición en inglés) o fiducias inmobiliarias son mecanismos que permiten la compra, desarrollo y venta de propiedad raíz, que logran activos a gran escala que será congelada a términos de quince o diez años, lo cual permite asegurar el crecimiento del valor de la vivienda de tipo especulativo ya que no obedece a fuerzas reales del mercado si no que el valor de las viviendas en el mercado a futuro no es exactamente su valor real.
Los REIT son un instrumento de inversión que se materializa en sociedades reconocidas que poseen y explotan inmuebles.
En la bolsa
Según Federico Estrada García, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, “son esencialmente vehículos de inversión pública, es decir que cotizan en la Bolsa de Valores, actualmente tienen una gran liquidez a diferencia de las tradicionales inversiones inmobiliarias. El inversor puede comprar y vender estos activos con gran simplicidad y a bajo costo en el mercado de capitales, como la demanda es sostenida, hoy en día la liquidez está asegurada”. En Medellín funcionan gracias al Fondo Inmobiliario de Colombia que presta instrumentos financieros para la valorización de activos inmobiliarios.
Las operaciones financiera y comercial en el mercado inmobiliario en Medellín han demostrado una tendencia en la que el objeto es el beneficio económico y adquisitivo, basado en la fluctuación de los precios, que presentan disposición al alza, beneficiando el recaudo en las tasas de interés que se generan por el sector financiero en las compras de propiedad raíz.
Medellín ha crecido a pasos agigantados pese a que su territorio se encuentra sobrepoblado, cuenta con una malla vial importante, ejerce gran peso en la región cafetera de Colombia siendo punto de captación de grandes industriales nacionales y extranjeras y su vez es una ciudad particular en el sentido que es un municipio pequeño, que tiene una extensión de suelo urbano de 105,02 y el rural es 270,42 kilómetros cuadrados, y está en medio del área metropolitana que tiene áreas de suelo muy grandes.
Según Jorge Tamayo, arquitecto de la Curaduría Urbana Cuarta, “Medellín ha terminado por convertirse en una ciudad habitación es decir, se ha visto obligada a albergar en sus seno a una gran población que demanda un porcentaje alto de viviendas creciendo en posición vertical debido a la constante presión por el déficit de vivienda”.
Vivienda
El adagio popular dice: “tener casa no es riqueza, pero no tenerla sí es pobreza”. Para Colombia, un país en el que día a día crece el déficit de vivienda, alcanzando cifras exorbitantes según informes del DANE: “en 16 de las principales ciudades: Armenia, Barranquilla, Bogotá, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Cúcuta, Ibagué, Manizales, Neiva, Pasto, Pereira, Popayán, Santa Marta, Villavicencio y Medellín, el 23% de los habitantes no tiene casa propia y habitan viviendas arrendadas”.
Durante los pasados siete años el promedio anual de soluciones de vivienda construidas en Colombia –de interés social y suntuarias- se estima en 223 mil, arrojando un total de 110 mil unidades anuales que elevan el déficit presentado, el cual para el año 2009, en las zonas urbanas, se estimaba en 2 millones 100 mil viviendas.
Es evidente que la actual política pública de la ciudad pretende proveer de herramientas para que se construya viviendas con el ánimo de contribuir a la reactivación del sector en donde “se están presentando incrementos significativos en cuanto a la oferta de la misma y por lo tanto ha generado un problema de especulación que significa la constante variación y aumento del valor de los inmuebles registrada desde 2007 en donde el índice de crecimiento fue del 1.7% y el actual se situó en 2.1%” explica Andrés Londoño, asociado de Fedelonjas y analista de riesgo inmobiliario.
Inflacionario
Con una variación de 0,39 % y 0,27%, los grupos de vivienda y otros gastos fueron los que mayor variación en sus precios al consumidor registraron en agosto. Según el DANE, en el país la inflación de septiembre ascendió a 0,11%, impulsando la actual especulación de precio que afronta el sector inmobiliario en Medellín en donde se ha presentado una tendencia contra cíclica, o sea, se ha permitido dar un mayor dinamismo al mercado interno de la propiedad raíz.
La Constitución Política colombiana expresa en su artículo 51 que “todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda”.
A pesar de lo estipulado el índice de apreciación de vivienda, sigue aumentando y en el caso de la construcción de vivienda de interés social se han presentado avances de tipo ocupacional que intentan detener índices como los alcanzados por el desempleo que en 2010 será del 12% anual según estimaciones del Fondo Monetario Internacional.
Crece, pero no bien
Según Arturo Rendón, jefe de investigaciones del Departamento de Economía de la Escuela de Administración de la Universidad Eafit, “el sector inmobiliario presenta un crecimiento en cuanto a metros aprobados para construcción pero contradictoriamente no presenta los mejores indicadores, porque el costo inmobiliario tiende a bajar encontrando un problema de mayor oferta sobre poca demanda, que hacen que éste mercado afronte una especulación”.
Lo anterior ocurre por los índices de desempleo en la ciudad, ya que la dinámica de crecimiento real del mercado inmobiliario va ligada al nivel de empleo y en la medida en que no se reactive representará una caída del sector.
El Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín presentó un déficit habitacional aunque, según Jorge Tamayo, esta situación se está solucionando gracias a la proyección de la Alcaldía en la que “se define como modelo de intervención del territorio el enfoque de urbanismo social el cual comprende simultáneamente la transformación física, la intervención social, la gestión institucional y la participación comunitaria”.
Financiación de vivienda
El Ministerio de Hacienda reglamentó, en abril de 2009, el artículo 48 de la Ley 546 en la cual se ordena que “el Banco de la República con recursos de ese fondo presta una cobertura condicionada que facilite la financiación de vivienda” que está constituida por una permuta financiera calculada sobre una tasa de interés pactada para crédito hipotecario de vivienda, es según Rendón la solución de vivienda para todos, pues los créditos hipotecarios son utilizados por todos los estratos y gracias a las facilidades existentes en la actualidad el sector financiero “ha repuntado en garantías económicas ofreciendo prestamos con tasas cada vez más bajas de interés y por tal razón es que hoy la gente se siente más segura a la hora de decirse por acceder a un crédito de vivienda”.
El otro mecanismo de financiación de vivienda es el otorgado preferencialmente para vivienda de interés social el cual es cedido por lo entes departamentales y municipales a las cajas de compensación familiar para que financien los créditos de vivienda.
En Medellín ha aumentado el monto de subsidios para adquirir propiedad raíz, sobre todo en la vivienda de interés social y en la suntuaria es de menor la cuantía.
Para Alberto Acevedo Vega, docente de Economía en Eafit, “el fácil otorgamiento del crédito ha sido por los intereses de tipo tributario que el gobierno le otorga a estas instancias facilitadoras, claro está que existe un límite que parte de la política fiscal de éstos créditos, ya que la ejecución de los subsidios se reduce debido a la baja maniobra fiscal que va a tener el gobierno”.
Existe además el índice de cartera hipotecaria que para el caso de las viviendas de interés social, según Acevedo, “ha crecido en un 6.1% y que en las viviendas de tipo suntuarias ha crecido el 13.3% en términos anuales y en créditos hipotecarios el 1.1% y el 0.6%”.
El mercado de la propiedad raíz en Medellín registra, con su creciente oferta, mayores beneficios para las entidades de financiación que han aumentado significativamente sus ganancias frente a la disminución de la capacidad de compra tanto de VIS como de laos inmuebles suntuarios.
